في التنفيذ على العقار
الملاحظ في مختلف القوانين إن إجراءات التنفيذ على العقار كثيرة التعقيد وأن مواعيدها متطاولة وقد قبل أن هذا التراخي والتعقيد يقتضيها الاحتياط في نزع العقار من ملك صاحبه - وهو أعز المال عليه - وتمكين المدين من فرص واسعة للوفاء بالدين المطلوب منه أو الاعتراض على سير التنفيذ والمنازعة فيه مع تمكين أصحاب الديون الممتازة علىالعقار من الاشتراك في الإجراءات للمحافظة على مصالحهم.
لذلك كان الاتجاه في التشريع نحو التيسير بتقصير المواعيد وتبسيط الإجراءات والاقتصاد في مصاريفها ولكن كان لهذا الاتجاه حدوده الطبيعية التي لا ينبغي تجاوزها بسبب وجوب العمل على التوفيق بين مصلحة الدائن المباشر للإجراءات ومصلحة المدين ومصالح حائزالعقار وأصحاب الديون الممتازة عليه ومشتريه بالمزاد وغيرهم ممن يمكن أن تمسهم إجراءات التنفيذ.
والقانون الأهلي بالرغم مما فيه من وجوه نقص عديدة أدنى إلى الغاية في التبسيط من القانون الفرنسي والقانون المختلط، لأنه قد استغنى فيه عن حجز العقار بتسجيل التنبيه بنزع ملكيته لكنه يمكن للمدين من تأخير الإجراءات بدعوى المعارضة في تنبيه نزع الملكية، فضلاً عن أنه يجعل إعداد العقار للبيع في صورة دعوى تقام أمام المحكمة ويصدر فيها حكم بالترخيص بالبيع من احتمال عدم الحاجة إلى تدخل القضاء في هذه المرحلة من مراحل الإجراءات ومع أنه لم يعنَ بإدخال الدائنين المقيدة أو المسجلة حقوقهم في دعوى نزع الملكية لكي يراعوا فيها مصالحهم.
وقد أصدر المشرع الفرنسي في 14 يونيه سنة 1938 مرسومًا بقانون عدل به قواعدالتنفيذ على العقار فأوجب تسجيل التنبيه ورتب على هذا التسجيل جميع آثار الحجز واستغنى به عن الحجز وتسجيل محضره وأدخل بعض التعديل في النصوص الخاصة بإيداع قائمة شروط البيع والاعتراض عليها.
ومع أن المشروع قد اهتدى إلى حد كبير بهذا التشريع الفرنسي الجديد الذي هو أحدث القوانين القريبة الصلة بالقانون المصري، فإنه قد احتفظ باستقلاله عن القانون الفرنسي فاقتبس منه دون أن ينقل عنه نقلاً واستحدث أحكامًا لا وجود لها فيه.
الفصل الأول: في التنبيه بنزع ملكية العقار:
نصت المادة (628) على أن التنفيذ على العقار يبدأ بإعلان التنبيه بنزع الملكية إلى المدين، لشخصه أو في محله، وبهذا نفى المشروع الرأي القائل بأن إعلان التنبيه لا يعدو أن يكون مجرد مقدمة من مقدمات التنفيذ.
وذكرت هذه المادة ما يجب أن تشتمل عليه ورقة التنبيه من البيانات ثم عينت البيانات التي يترتب على إغفالها بطلان التنبيه.
ولما كان التنبيه يعتبر من تاريخ تسجيله بمثابة الحجز على العقار وكان من أهم ما يقتضيه الحجز دقة البيان المتعلق بوصف المحجوز وتعيينه فقد أجازت المادة (629) لطالب التنفيذ أن يستصدر بعريضة أمرًا بالترخيص للمحضر بدخول العقار لكي يحصل على البيانات اللازمة لوصف العقار ومشتملاته ويستعان بها في تحرير ورقة التنبيه، وهذا الحكم مقتبس من الفقرة الأخيرة من المادة (673) من القانون الفرنسي.
الفصل الثاني: في تسجيل التنبيه وآثاره:
أوجبت المادة (631) تسجيل التنبيه وبينت الميعاد الذي يجب إجراء التسجيل فيه والجزاء المترتب على تفويت هذا الميعاد، ثم نصت على أن التسجيل يكون في كل قلم من أقلام التسجيل التي تقع في دائرتها العقارات المبينة في التنبيه، حتى إذا ما صدر قانون إشهار التصرفات استبدلت بعبارة (أقلام التسجيل (عبارة (مكاتب الإشهار)،
وقد أدخلت المادة (632) تعديلاً طفيفًا في حكم المادتين (541)، (542) من القانون الأهلي، إذ أوجبت تسجيل التنبيه الثاني فضلاً عن التأشير به على هامش تسجيل التنبيه الأول وفضلاً عن التأشير على هامش ورقة التنبيه الثاني بما يفيد إعلان التنبيه الأول وتسجيله، ونصت على أنه لا يجوز لمن أعلن التنبيه الأول، وذلك لكي يكون لمعلن التنبيه الأول حق الانفراد بمباشرة إجراءات التنفيذ فلا تتعدد.
وقد نصت المادة (633) على أن تسجيل التنبيه يترتب عليه اعتبار العقار محجوزًا وفصلت المواد (634) - (643) الآثار المترتبة على الحجز، وهذه الآثار في جملتها – لا تختلف عن الآثار التي يرتبها القانون الأهلي على تسجيل التنبيه مضافًا إليها الآثار التي يرتبها القانون المختلط على تسجيل التنبيه وتسجيل محضر الحجز العقاري، إلا في أن المشروع قد أبى بحكم جديد عظيم الأهمية – إذ نص في المادة (634) على أنه لا ينفذ تصرف المدين أو الجائز في العقار ولا ما يرتب عليه من رهن أو اختصاص أو امتياز في حق الحاجزين ولو كانوا دائنين عاديين ولا في حق الدائنين المشار إليهم في المادة (655) ولا الراسي عليه المزاد إذا كان التصرف أو الرهن أو الاختصاص أو الامتياز قد سجل أو قيد بعد تسجيل تنبيه نزع الملكية.
وبهذا النص قد صرح المشروع بما لم يصرح به القانون الأهلي من عدم نفاذ التصرفات الحاصلة بعد تسجيل التنبيه، وبه قد جعل المناط في نفاذ التصرف أو الرهن أو الاختصاص كونه قد سجل أو قيد قبل تسجيل التنبيه – أن يكون ثابت التاريخ قبل ذلك، ومما تجب ملاحظته في هذا النص الجديد أن التصرفات التي لا تنفذ بسبب تأخير تسجيلها التنبيه ليست هي تصرفات المدين فقط بل تصرفات جائز العقار أيضًا، فإن كان المدين قد تصرف في العقار بعقد مسجل قبل تسجيل التنبيه فلا ينفذ تصرف الحائز إذا لم يكن هو الآخر قد سجل قبل تسجيل التنبيه، وليس في هذا عنت بمن يتعامل مع الحائز ولا تدله دفاتر التسجيل على حصول أي تسجيل على اسم الجائز، لأن هذا الذي يتعامل مع الحائز يقضى عليه الحذر بأن يكشف في دفاتر التسجيل عن تصرفات من سبق له التصرف إلى الحائز ومن سبق له التصرف إلى المتصرف وهكذا إلى أن يجد قيد الرهن وتسجيل التنبيه على اسم المدين الأصلي، والحق أنه لا يقبل ممن يتصرف إليه الحائز احتجاجه بجهل تسجيل التنبيه على اسم المدين أكثر مما يقبل منه احتجاجه يجهل قيد الرهن على اسم مالك سابق، ولقد قصد المشروع أن يجعل تسجيل التنبيه هو الحد الفاصل بين التصرفات التي تنفذ في حق الدائنين وبين التصرفات التي لا تنفذ في حقهم، أيًا كان الشخص الذي يصدر منه التصرف، مدينًا أو حائزًا.
وقد اقتضى هذا النظر أن يدل على الحائز في المادة (644) بأنه من يكون قد آل إليهالعقار بعقد مسجل قبل تسجيل التنبيه ولقد حقق المشروع بهذا الذي أخذ به تيسيرًا كبيرًا على الدائنين بأن وفر عليهم تتبع تسلسل التصرفات بعد تسجيل التنبيه وما قد يتبع ذلك من تكرار توقيع الحجز على حائز بعد آخر دون أن يخل بأي حق من حقوق من يتعاملون مع المدين أو مع الحائز ويلتزمون في معاملتهم جانب الحذر والاحتياط على الوجه المتقدم بيانه.
وقد سبق لمحكمة النقض والإبرام المصرية أن أبدت رأيها في مسالة قريبة من هذه المسألة فقالت في حكمها الصادر في 19 ديسمبر سنة 1935 (إن إنذار الحائز إنما يكون واجبًا في صورة ما إذا كان لهذا الحائز وجود في ذلك الظرف الزمني الذي ينبه فيه الدائن المرتهن على مدينه بالوفاء وينذره بنزع الملكية (وإنه (لو وجب على الدائن المرتهن أن ينذر كل من يحوز العقار بعقد لم يسجل إلا بعد ذلك الظرف الزمني.. لكان في هذا تكليف للدائن المذكور بأن يظل ملازمًا لقلم التسجيلات يكشف فيه يوميًا عن حدوث تسجيل لتصرف من المدين حتى يقوم بواجبه من إنذار المتصرف إليه، وهذا خلط وفساد رأى يتنزه عنه الشارع).
والاعتراض الوحيد الذي يمكن توجيهه إلى مذهب المشروع هو أنه يعتبر العقار محجوزًا في حق الحائز من وقت تسجيل التنبيه على اسم المدين – مع أن تتبع العقار تحت يد الحائز يقتضي أن يكون الحجز عليه بإجراء يوجه إليه ويسجل على اسمه، وهذا الاعتراض مردود بأنه مبنى على حجة نظرية بحتة تغلبها الاعتبارات العملية المعقولة التي سبق ذكرها، وقد يضعفها – حتى في النظر – أن العقار بطبيعته لا يحتاج، لوضعه تحت يد القضاء ولمنع التصرف فيه إلى توقيع حجز عليه بإجراء معين يوجه إلى شخص بعينه ويسجل على اسمه، فحسب الشارع أن ينص على أن التصرف في العقار لا يجوز من أي إنسان بعد وقت معين، وحسب مالك العقار – أي الحائز – أن كل ما يتخذ من الإجراءات المؤدية لإعداد العقار للبيع أو لبيعه إنما يوجه إليه وأن كل ما يحتاج إليه لرعاية مصلحته في هذه الإجراءات يكون مكفولاً له.
وقد تفادى المشروع الاعتراض المذكور بأن تجنب التعبير بكلمة المحجوز عليه عمن تتخذ في وجهه الإجراءات واستعان عليها باستعمال كلمة المدين أو الحائز أو كليهما على حسب الأحوال.
الفصل الثالث: في إنذار الحائز وفي تسجيله:
بينت المادة (644) من يعتبر حائزًا يجب إنذاره بدفع الدين أو تخليه العقار ونصت على أن إنذار الحائز يجب أن يكون مصحوبًا بتبليغ التنبيه إليه وإلا كان باطلاً.
ونصت المادة (645) على أن إعلان الإنذار يترتب عليه في حق الحائز كل الآثار التي تترتب على تسجيل التنبيه في حق المدين، عدا حبس العقار عن التصرف فإنه كما تقدم القول – يترتب حتى في حق الحائز على تسجيل التنبيه، ولا شذوذ في ترتيب هذه الآثار من تاريخ الحائز وليس من تاريخ تسجيل الإنذار فكلها تتعلق بتقييد حقوق الحائز في تأجير العقار والانتفاع به أو بثمراته أو بإلحاق هذه الثمرات بالعقار، مما لا يتصل إذن بأي حق للغير فلا يحتاج الحال إلى أي إجراء من إجراءات الإشهار، والقانون الفرنسي يقيد حق المدين في التأخير من تاريخ إعلانه بالتنبيه والقانون المدني المصري والقانون المدني الفرنسي كلاهما يلزم الحائز بثمرات العقار من تاريخ إعلانه بالإنذار ولولا أن المشروع إنما يعتبر العقار موضوعًا تحت يد القضاء من تاريخ تسجيل التنبيه بحيث لا يمكن ترتيب أي أثر من آثار الحجز على أي إجراء يسبق هذا التسجيل، لما كان هناك مانع نظري أو عملي من ترتيب تلك الآثار في حق المدين نفسه من تاريخ إعلانه بالتنبيه.
وتوجب المادة (646) تسجيل إنذار الحائز والتأشير بتسجيله على هامش تسجيل التنبيه في خلال ثلاثين يومًا من تاريخ تسجيل التنبيه وإلا سقط تسجيل التنبيه، ولم يقصد من تسجيل الإنذار توقيع الحجز على اسم الحائز فإن هذا الحجز قد وقع وأنتج آثاره في حق الحائز من تاريخ تسجيل التنبيه أو من تاريخ إعلان الإنذار، كما تقدم، وإنما قصد من تسجيل الإنذار استيفاء إجراءات الإشهار زيادة في رعاية من يتعاملون في العقار مع الحائز.
الفصل الرابع: في قائمة شروط البيع:
رأي المشروع أن يحذو حذو القانون الفرنسي والقانون المختلط فيما رسمه من أوضاع لإعداد العقار للبيع، فأوجب أن يكون ذلك بإيداع قائمة شروط البيع في قلم كتاب المحكمة المختصة ثم إعلان إيداعها لكل أصحاب الشأن، والنشر عن هذا الإيداع في الصحف، حتى يتقدم كل ذي مصلحة بإيداع ما يكون لديه من الملاحظات على شروط البيع ومن طلبات البطلان المتعلقة بالشكل أو بالموضوع فإن قدمت اعتراضات طرحت على المحكمة للفصل فيها وإن لم تقدم شرع في البيع بعد الإعلان عنه، ومزية هذا النظام أنه لا يشغل المحاكم ولا يزحم جلساتها إلا بما يطرح عليها من منازعات محتاجة للحكم فيها، وأنه يجمع أمام المحكمة في جلسة واحدة كل ما يثار من تلك المنازعات لتفضل فيها في وقت واحد بحكم واحد، وهذا على خلاف النظام المتبع في القانون الأهلي الذي لا يوجب على مباشر الإجراءات إلا اختصام المدين في دعوى نزع الملكية، ويقصر اختصاص المحكمة التي تنظر هذه الدعوى على النظر فيما يتعلق بإعداد العقار للبيع ويترك لكل ذي شأن حقه في أن يرفع دعوى مستقلة يبدى فيها ما يكون لديه من طلبات تتعلق بصحة التنفيذ من حيث الشكل أو من حيث الموضوع مما يؤدى إلى تعدد الخصومات وتشعبها واستحالة وضع حد منضبط لأثرها في سير إجراءات التنفيذ.
وقد حدد المشروع ستين يومًا من تاريخ تسجيل التنبيه يمتنع فيها على مباشرة الإجراءات إيداع قائمة شروط البيع (المادة (648)) حتى تتهيأ لكل من المدين والحائز – إن كان فرصة كافية لتجنب المضي في الإجراءات بدفع الدين أو لاتخاذ غير ذلك مما تقتضيه مصلحته، وليس الميعاد إيداع القائمة حد أقصى على أنه إذا تخلف المباشر للتنفيذ عن إيداع القائمة قبل مضى تسعين يومًا من تاريخ تسجيل التنبيه جاز لكل دائن مقيد حقه أن يطلب الحكم بإحلاله محله في مباشرة الإجراءات (المادة (712)) وكذلك إذا تأخر مباشر الإجراءات عن إيداع القائمة والإعلان عن إيداعها والتأشير بهذا الإعلان على هامش تسجيل التنبيه في خلال مائة وستين يومًا من تاريخ تسجيل التنبيه سقط هذا التسجيل بقوة القانون (المادة (633)) و(المادة (654)).
وقد أوجبت المادة (648) على كاتب المحكمة أن يحدد محضر إيداع القائمة جلسة للنظر فيما يحتمل تقديمه من الاعتراضات عليها وجلسة أخرى لبيع العقار في حالة عدم تقديم اعتراضات في القائمة (المادة (651)).
وذكرت المادة (646) الأوراق التي يجب أن ترفق بقائمة شروط البيع.
وأوجبت المادة (650) على قلم الكتاب في خلال الثمانية الأيام التالية لإيداع القائمة أن يخبر المدين والحائز والدائنين الذين سجلوا تنبيهاتهم والدائنين أصحاب الرهون الحيازية والرسمية وحقوق الاختصاص والامتياز الذين قيدت حقوقهم أو سجلت قبل تسجيل التنبيه، وذكرت المادة (651) البيانات التي يجب أن تشتمل عليها ورقة الأخبار.
وقد رتبت المادة (652) البطلان على مخالفة الأحكام الخاصة بمشتملات القائمة أو بما يرفق بها أو بالبيانات الواجبة في ورقة الإخبار بإيداعها أما عدم حصول الأخبار في الميعاد المحدد له في المادة (650) فلا يترتب عليه أي بطلان إلا إذا أدى ذلك إلى سقوط تسجيل التنبيه بعدم التأشير على هامشه بحصول الأخبار بإيداع القائمة، وكذلك لا يترتب البطلان على الإغفال على إخبار واحد ممن أوجبت المادة (650) إخبارهم بحصول إيداع القائمة وإنما يكون الجزاء هو عدم جواز الاحتجاج بإجراءات التنفيذ على من لم يحصل إخباره.
وقد اخذ المشروع بالحكم الوارد في المادتين (632) و(633) من القانون المختلط والفقرة الثانية من المادة (694) من القانون الفرنسي، بعد تعديل يسير فيه، فنص في المادة (655) على أن جميع الدائنين المسجلة حقوقهم والمقيدة قبل تسجيل التنبيه وجميع الدائنين الذين سجلوا تنبيهاتهم يصبحون من تاريخ التأشير بحصول الإعلان بإيداع قائمة شروط البيع طرفًا في إجراءات التنفيذ، فلا يجوز بعد ذلك شطب التسجيلات والتأشيرات المتعلقة بالإجراءات إلا برضاء هؤلاء الدائنين جميعًا أو بمقتضى أحكام نهائية عليهم.
وكذلك أخذ المشروع بالحكم الوارد في المادة (636) من القانون المختلط فنص في المادة (659) على أن لكل دائن من الدائنين المسجلة أو المقيدة حقوقهم وكل دائن بيده سند تنفيذي أن يزايد على الثمن الأساسي بتقرير في قلم الكتاب يدون في ذيل قائمة شروط البيع الميعاد المعين لتقديم الاعتراضات على القائمة.
الفصل الخامس: في الاعتراضات على قائمة شروط البيع:
أوجبت المادة (660) على المدين والحائز والدائنين الذين سبق إخبارهم بإيداع قائمة شروط البيع أن يبدوا بطريق الاعتراض على القائمة ما لديهم من أوجه البطلان في الإجراءات السابقة على الجلسة المحددة لنظر الاعتراضات سواء أكانت متعلقة بالشكل أو بالموضوع وكذلك جميع ما لديهم من الملاحظات على شروط البيع، وأجازت المادة (661) لكل ذي مصلحة غير من تقدم ذكرهم أن يبدي ما لديه من أوجه البطلان والملاحظات بطريق الاعتراض على القائمة.
وقد أوجبت المادة (664) تقديم الاعتراضات على القائمة بالتقرير بها في قلم كتاب محكمة التنفيذ وحددت لذلك ميعاد غايته ثلاثة أيام على الأقل قبل الجلسة المحددة للنظر في الاعتراض وإلا سقط الحق في ذلك ويتضح من مقارنة هذه المواد الثلاث:
(أولاً): أن المشروع قد عبر بكلمة ملاحظات observations عما يبدى من الطلبات بقصد تعديل شروط البيع أو نحو ذلك من تعديل الثمن الأساسي أو تجزئه العقار إلى صفقات، وعبر بكلمة أوجه البطلان en demandes nullité عن كل منازعة تقدم بشأن صحة الإجراءات أو بشأن الدين أو سنده أو صفة الدائن أو قابلية العقار للتنفيذ عليه أو التنازل عنه ونحو ذلك مما وصف بأنه يتعلق بالشكل أو بالموضوع، وعبَّر بكلمة اعتراض Dire عن الإجراء الذي تقدم به الملاحظات وأوجه البطلان أو نفس الخصومة المطروحة على المحكمة.
(ثانيًا): أن جميع الأشخاص الذين أعلنوا بإيداع قائمة شروط البيع يجب عليهم إبداء ما لديهم من الملاحظات وأوجه البطلان بطريق الاعتراض على القائمين بالإجراءات المعينة لذلك وفي الميعاد المحدد له وإلا سقط حقهم في إثارة أي نزاع في صحة إجراءات التنفيذ، أما من عدا هؤلاء فيجوز لهم إبداء اعتراضاتهم إذا علموا مصادفة بإيداع القائمة، فإن لم يبدوا ملاحظاتهم وطلباتهم بطريق الاعتراض على القائمة سقط حقهم في سلوك هذا الطريق وبقي لهم – مع ذلك حقهم في إبداء ما لديهم من المنازعات بدعاوى أصلية لا تؤثر في سير التنفيذ، وأن الفرق بين – من يخبر بإيداع القائمة ويكلف بالاعتراض عليها إن شاء وبين من لا يريد بذلك ويجوز أن يجهله هو فرق ظاهر وكافٍ في تبرير اختلاف حكم المادة (661) عن حكم المادة (660).
(ثالثًا) أن المدين لم يبقَ له من سبيل للمنازعة في التنفيذ إلا الاعتراض على القائمة أما المعارضة في تنبيه نزع الملكية فقد رُئي الاستغناء عنها باعتبارها دعوى فرعية تؤثر في سير التنفيذ لأنها كثيرًا ما يكون المقصود منها مجرد الكيد للدائن وتعطيل الإجراءات، وهذا من جهة أخرى لا يحقق للمدين نفعًا أجدى مما يتاح له من طريق الاعتراض على القائمة.
ومما استحدثه المشروع نصه في المادة (662) على أنه إذا كان التنفيذ على حصة شائعة في عقار جاز لكل دائن ذي حق مقيد رتب على أعيان مفرزة تدخل ضمنها الحصة الشائعة أن يعرض رغبته في التنفيذ على تلك الأعيان المفرزة ويطلب بطريق الاعتراض على قائمة شروط البيع وقف إجراءات التنفيذ الخاصة بهذه الحصة، وأنه إذا أجيب هذا الطلب حدد الحكم القاضي بوقف الإجراءات المدة التي يجب أن تبدأ في خلالها إجراءات التنفيذعلى الأعيان المفرزة، وقد أريد بذلك حماية الدائنين والمدينين من بيع الحصص الشائعة بثمن لا يتناسب مع قيمتها الحقيقة.
وقد بينت المواد (665) - (667) ما يتعلق بالحكم في الاعتراضات على قائمة شروط البيع فنصت المادة (665) على أن الاختصاص بهذه الاعتراضات يكون للمحكمة الابتدائية أو محكمة المواد الجزئية التي يجرى التنفيذ أمامها وأن الحكم يكون على وجه السرعة، حضر الخصوم أو لم يحضروا.
ونص المادة (666) على أن للمحكمة عند النظر في أوجه البطلان الموضوعية أن تحكم دون مساس بأصل الحق بالاستمرار في إجراءات التنفيذ مع تكليف الخصوم عند الاقتضاء برفع أصل النزاع إلى المحكمة المختصة بنظره، وقد أتى هذا النص بحكم جديد يرجى منه تحقيق العدالة بالتوفيق بين المصالح المتعارضة، ذلك أن المحكمة التي تقدم إليها الاعتراض لتحكم فيه على وجه السرعة باعتباره فرعًا من إجراءات التنفيذ كثيرًا مالا تتوافر لديها العناصر الكافية للبت في أصل الحقوق المتنازع عليها، وقد لا ترى النزاع – على جديته – مؤثرًا في جواز المضي في التنفيذ وقد تراه في ظاهره غير جدير بأن تعطل بسببه الإجراءات، فيدفعها الاقتناع بضرورة الاستمرار في التنفيذ إلى الحكم برفض الاعتراض بحالته التي هو عليها، وكثيرًا ما يخشى أن تكون حجية مثل هذا الحكم بالنسبة لأصل الحقوق محلاً للشك والتنازع بين الخصوم لذلك أريد أن تكون للمحكمة سلطة مماثلة لسلطة قاضى الأمور المستعجلة بحيث يجوز لها أن تأمر بالاستمرار في التنفيذ وتحفظ للخصوم حقهم في عرض ما بينهم من نزاع على المحكمة المختصة به لتفصل فيه بالطرق المعتادة ونصت المادة (667) على أن استئناف الأحكام الصادرة في الاعتراضات لا يقبل إلا إذا كانت قد فصلت في منازعات تتعلق بالأهلية أو بالصفة أو بالملكية أو بعدم قابلية العقار للتنفيذ عليه أو للتصرف فيه أو بانقضاء الدين أو بغير ذلك من المنازعات الموضوعية، أو كانت قد أمرت بالاستمرار في الإجراءات وفقًا لحكم المادة (666)، وبهذا قد أريد تبسيط الإجراءات بمنع الطعن بالاستئناف في الأحكام الصادرة في طلبات البطلان المتعلق بشكل الإجراءات أو في الملاحظات على شروط البيع (تراجع المادة (731) من القانون الفرنسي).
ولما كان الاعتراض على القائمة يوقف البيع فقد أجازت المادة (668) للدائن المباشر للإجراءات ولكل دائن أصبح طرفًا في الإجراءات أن يطلب بعريضة أمرًا من قاضى البيوع بتحديد جلسة البيع.
ويُصدر القاضي أمره بعد التحقيق من الفصل في جميع الاعتراضات المقدمة في الميعاد بأحكام واجبة النفاذ ويحدد القاضي في نفس الأمر الثمن الأساسي للبيع إذا كان الحكم الصادر في الاعتراض قد قضى بتعديل في شروط البيع.
وقد عدلت المادتان (669) و(670) الحكم الوارد في المادة (635) من القانون المختلط خاصًا بدعوى بائع العقار أو المقايض به إذا أراد أثناء إجراءات التنفيذ رفع دعوى الفسخ لعدم دفع الثمن أو الفرق وجب عليه أن يرفعها بالطرق المعتادة وأن يدون ذلك في قائمة شروط البيع في الميعاد المحدد لتقديم الاعتراضات على القائمة وإلا سقط حقه في الاحتجاج على الراسي عليه المزاد بالحكم الذي يصدر له الفسخ، وقد ألحقت هذه المادة بالبائع طالب الفسخ صاحب الشأن في إعادة البيع على المشتري المتخلف، ونصت المادة (670) على أنه إذا رفعت دعوى الفسخ أو طلب إعادة البيع على المشتري ودون ذلك في المتخلف ذيل قائمة شروط البيع توقف إجراءات التنفيذ على العقار.
الفصل السادس: في إجراءات البيع:
أدخل المشروع في أحكام هذا الفصل تعديلات طفيفة واستحدث بعض الأحكام، منها:
أولاً: أن المادة (675) أجازت للحاجز والمدين وكل ذي مصلحة أن يطلب بعريضة من قاضى البيوع إصدار الإذن بالاقتصاد في الإعلان عن البيع، أي الاستغناء – عند الاقتضاء – عن بعض ما أوجبه القانون من إجراءات الإعلان.
ثانيًا: أن المادة (676) أوجبت على قلم الكتاب أن يخبر بطريق البريد – أي بإعلان بطريق البريد الأشخاص الوارد ذكرهم في المادة (650) بتاريخ جلسة البيع المحدد وفقًا للمادة (668)، وقد أريد بذلك إخبار ذوي الشأن الواجب إعلانهم بإيداع قائمة شروط البيع بجلسة البيع التي يحددها قاضى البيوع بعد الفصل في الاعتراضات على القائمة، لن هذا التحديد يكون بناءً على طلب أحد الدائنين ولا يعلم به غيره من أصحاب المصلحة في حضور جلسة البيع.
ثالثًا: أن المادة (677) أوجبت إبداء أوجه البطلان في إجراءات الإعلان عن البيع بتقرير في قلم الكتاب قبل جلسة البيع بثلاثة أيام على الأقل وإلا سقط الحق فيها، ويتسق هذا مع وجوب إبداء أوجه البطلان في الإجراءات السابقة على الجلسة المحددة للنظر في الاعتراضات على قائمة شروط البيع قبل تلك الجلسة بثلاثة أيام على الأقل وإلا سقط الحق فيها، والغرض من تعيين هذا الميعاد في الحالين وفي غيرهما هو تمكين المحكمة والخصوم من الاستعداد لنظر النزاع والفصل فيه في الجلسة الأولى.
رابعًا: أنه نص على أنه إذا شرع في التنفيذ على العقار بمقتضى حكم معجل النفاذ فلا تجرى المزايدة إلا بعد أن يصير الحكم نهائيًا (المادة (688)) وهذا حكم جديد والمقصود منه هو تجنب إبطال البيع في حالة إلغاء الحكم الذي شرع في التنفيذ بمقتضاه.
خامسًا: أن المادة (682) بينت ما يجب إجراؤه في جلسة البيع إذا لم يتقدم أحد للمزايدة، فنصت على أنه إذا كان أحد الدائنين قد قرر بالزيادة على الثمن الأساسي وفقًا للمادة (659) أي بتقرير مدون في ذيل قائمة شروط البيع، ولم يحصل تعديل في شروط البيع نتيجة الاعتراض على القائمة، حكم القاضي بإيقاع البيع لذلك الدائن بالثمن الذي قرره، ونصت على أنه إذا لم يكن أحد الدائنين قد قرر بالزيادة ولم يحصل تعديل في شروط البيع حكم القاضي بتأجيل البيع مع تنقيص خمس الثمن الأساسي فإذا لم يتقدم مشترٍ في الجلسة التالية حكم بإيقاع البيع على الحاجز بالثمن الأساسي المخفض ونصت على أنه إذا كانت شروط البيع قد عدلت أجل القاضي البيع مع تنقيص عشر الثمن الأساسي مرة بعد مرة كلما اقتضت الحال ذلك.
سادسًا: أن المادة (685) بينت الأشخاص الممنوعين من المزايدة بأنفسهم أو بطريق تسخير غيرهم ونصت على أن مخالفة هذا الحكم تستتبع بطلان البيع.
سابعًا: أن المادة (691) أوجبت على قلم الكتاب أن يُنشر في خلال الخمسة الأيام التالية لرسوم المزاد إعلانًا في الصحف المقررة للإعلانات القضائية يشتمل على بيان إجمالي للعقار المبيع واسم المشتري بالمزاد والثمن الذي رسا به المزاد وبيان حكم مرسي المزاد، وقد أريد بهذا الإعلان إثارة الرغبة عند المطلعين عليه في التقرير بزيادة العشر.
ثامنًا: أن المادة (692) حددت الميعاد الذي يجب فيه على المشتري بالمزاد إيداع الثمن في خزانة المحكمة بثلاثة أشهر من تاريخ صيرورة البيع نهائيًا، وأجازت للمحكمة أن تعفي المشتري في حكم مرسي المزاد من إيداع الثمن كله أو بعضه إذا كان دائنًا وكان مقدار دينه ومرتبته يبرران هذا الإعفاء.
الفصل السابع: في زيادة العشر:
أبقى المشروع نظام إعادة البيع بناءً على التقرير بزيادة العشر، لما فيه من نفع عميم شامل لا سبيل إلى إنكاره، وقد بينت المادة (693) الميعاد الواجب حصول التقرير فيه بالزيادة وإجراءات التقرير ومشتملات محضره، ونصت المادة (694) على بطلان التقرير إذا لم تراعِ فيه أحكام المادة السابقة وأوجبت إبداء أوجه البطلان فيه بتقرير في قلم الكتاب قبل الجلسة المحددة للبيع بثلاثة أيام على الأقل وإلا سقط الحق فيها، ومنحت الاختصاص بالفصل في بطلان التقرير بالزيادة لقاضى البيوع.
وقد حرص المشروع على أنه متى حصل التقرير بالزيادة صحيحًا فلا يحول دون إجراء المزايدة الثانية أي سبب عارض لا يجمع عليه أصحاب الشأن كلهم، فنص في المادة (696) على أنه لا يجوز العدول عن التقرير بزيادة العشر وجعل تبليغ محضر الزيادة لأولى الشأن من واجب قلم الكتاب (المادة (698)) حتى يقل احتمال التقصير في إجراء التبليغ، ونص في المادة (701) على أنه إذا لم يطلب البيع في الجلسة المحددة له أحد أصحاب الشأن في طلبه أصدر القاضي حكمه باعتبار المقرر بالزيادة مشتريًا بالثمن الذي قبل الشراء به في تقريره.
ولم يرَ المشروع أن يقطع برأي فيما إذا كان الحادث الذي يفسخ البيع الأول هو التقرير بزيادة العشر أو هو حصول المزايدة الثانية ووقوع البيع فيها لغير المشتري الأول، ولكنه استحدث حكمًا جديدًا في المادة (703) أجاز به للمدين والحائز أن يودع خزانة المحكمة حتى اليوم المحدد للمزايدة مبلغ يكفي لوفاء الديون والفوائد والمصاريف التي للدائن مباشر التنفيذ والدائنين الذين سجلوا تنبيهاتهم والدائنين المقيدة أو المسجلة حقوقهم ووفاء ما صرفه مقرر الزيادة بالعشر في إجراءات التقرير بها، فإن تم ذلك قرر قاضى البيوع بإلغاء حكم مرسي المزاد الأول وشطب إجراءات البيع الثاني وحصل التأشير بما يفيد ذلك على هامش تسجيل حكم مرسي المزاد بل قد أجيز التجاوز عن الإيداع برضاء جميع هؤلاء الدائنين، وقد أريد بهذا الحكم تمكين المدين أو الحائز من فرصة أخيرة يسترد بها ملكية العقار المبيع عليه – أو يستبقيها – بدفع مطلوب جميع أصحاب الشأن في إجراءات التنفيذ، وبهذا قد رجح المشروع مصلحة المدين أو الحائز في استبقاء ملكه على مجرد أمل المشتري الأول في الاحتفاظ بما آل إليه بموجب بيع مقترن بشرط فاسخ، وعلى مجرد أمل مقرر الزيادة في إيقاع البيع الثاني له بالثمن الذي عرضه.
الفصل الثامن: في حكم مرسي المزاد:
مما أدخله المشروع من تعديل في أحكام هذا الفصل نصه في المادة (708) على أن حكم مرسي المزاد لا يعلن وأنه إذا أراد من رسا عليه المزاد أن يتسلم العقار جبرًا وجب عليه أن يكلف المدين أو الحائز أو الحارس – على حسب الأحوال – بالحضور في مكان التسليم في اليوم والساعة المحددين لإجرائه، على أن يحصل الإعلان بذلك قبل الموعد المعين للتسليم بيومين على الأقل وإذا كان في العقار منقولات تعلق بها حق لغير المحجوز عليه وجب على طالب التسليم أن يطلب من قاضي الأمور المستعجلة إصدار الحكم باتخاذ التدابير اللازمة للمحافظة على حقوق أصحاب الشأن، وقد أريد بإيجاب تكليف المدين أو من في حكمه بالحضور في مكان التسليم وموعده وإعلانه بذلك قبل الموعد المحدد للتسليم بيومين على الأقل إعطائه الفرصة لإخلاء العقار ونقل أمتعته منه وتصفية مركزه باعتباره حارسًا عليه وإثبات حالته وحالة ملحقاته في محضر التسليم بحضوره، وأريد باتخاذ التدابير اللازمة للمحافظة على حقوق ذوى الحقوق في المنقولات الموجودة فيالعقار حماية من يكون مستأجرًا للعقار أو مشتريًا لثمراته ونحوهما، أما إعفاء الراسي عليه المزاد من إعلان حكم مرسي المزاد فقد أريد به التيسير عليه، وإن كان الإعفاء من إعلان الحكم لا يغنى عن أن يكون بيد الراسي عليه المزاد وقت التنفيذ بالتسليم جبرًا صورة حكم مرسي المزاد التنفيذية فهي سنده في التنفيذ الشاهدة بوفائه بكل التزاماته (المادة (705)).
ومما استحدثه المشروع نصه في المادة (709) على أن حكم مرسي المزاد يطهر العقارمن الرهون الحيازية أي من حق الحبس الذي كان للمرتهن حيازيًا أن يتمسك به – بموجب أحكام القانون القائم – في مواجهة الراسي عليه المزاد إذا لم يستوفِ كامل حقه ولا تظهر فائدة هذا الحكم الجديد إلا في حالة ما يكون الرهن الحيازي غير مسبوق بقيد أو بتسجيل لدائن آخر ويكون الثمن الذي رسا به المزاد أقل من مطلوب صاحب الرهن الحيازي، وبسبب هذا التعديل قد أدخل المشروع أصحاب الرهون الحيازية في زمرة الدائنين المسجلة أو المقيدة حقوقهم الذين أوجب دعوتهم للاشتراك في إجراءات التنفيذبإعلانهم عن إيداع قائمة شروط البيع (المادة (650)) وجعلهم من ذوى الشأن في التنفيذعلى العموم.
وإذ يشترط لتطهير العقار من حقوق الامتياز والاختصاص والرهون الرسمية والحيازية بتسجيل حكم مرسي المزاد أن تكون إجراءات التنفيذ قد تمت صحيحة في جميع أدوارها بالنسبة إلى أصحاب هذه الحقوق وإذ كان مقتضى ذلك أنه إذا لم يكن أحد هؤلاء الدائنين قد أعلن بإيداع قائمة شروط البيع أو لم يكن قد أخبر بتاريخ جلسة البيع طبقًا للمادة (676) فلا يطهر العقار من حقه بحكم مرسي المزاد بحيث يجوز له أن يتمسك بحقه في تتبع العقار وإعادة التنفيذ عليه (ما لم يوفِ إليه دينه كاملاً) فقد رأى المشروع تلطيفًا من شدة هذه النتيجة أن ينص في المادة (710) على أنه يجوز لهذا الدائن أن يقرر بالعشر على الثمن الذي رسا به المزاد في خلال ستين يومًا من تاريخ إخباره برسو المزاد والثمن الذي رسا به، ولكنه قد يحدث أن تكون إعادة البيع بنفس الشروط التي تم بها البيع الأول غير منتجة في رعاية مصلحة الدائن، ولذلك استدركت الفقرة الثانية من المادة (710) فنصت على أن الحكم المقرر في الفقرة الأولى لا يخل بحق هؤلاء الدائنين في إبطال إجراءات التنفيذ إذا كان في شروط البيع ما يمس بحقوقهم أو يضر بمصالحهم.
وقد وضحت المادة (711) الأسباب التي يجوز بناءً الطعن عليها بالاستئناف في حكم مرسي المزاد فنصت على أن استئنافه لا يجوز إلا لعيب في إجراءات المزايدة أو في شكل الحكم أو لصدوره بعد رفض طلب بوقف الإجراءات في حالة يكون وقفها واجبًا قانونًا، وبهذا قد وسع المشروع باب الاستئناف من ناحية وضيقه من ناحية أخرى، أما التوسيع ففي إجازة الطعن في حكم مرسي المزاد لعيب في إجراءات المزايدة السابقة على صدوره مثل حصول المزايدة في جلسة غير علنية أو منع شخص من الدخول فيها بغير وجه شرعي أو قبول عرض من شخص ممنوع من المزايدة قانونًا ونحو ذلك مما ذهبت المحاكم المختلطة إلى أنه لا يصح أن يكون مطعنًا في حكم مرسي المزاد بدعوى أنه لا يتعلق بتحرير الحكم ذاته، وأما التضييق ففي منع الطعن بالاستئناف في حكم مرسي المزاد لصدوره بعد رفض طلب إيقاف الإجراءات في حالة لا يكون إيقافها واجبًا قانونًا، فبهذا قد أريد ألا يكون على تقدير قاضى البيوع في استصواب الإيقاف أي معقب.
الفصل التاسع: في انقطاع الإجراءات وفي الحلول:
نصت المادة (712) على أنه إذا لم يودع مباشر الإجراءات قائمة شروط البيع في خلال التسعين يومًا التالية لتسجيل التنبيه جاز لكل دائن مقيد حقه ولكل دائن آخر أعلن تنبيها بنزع ملكية العقار أن ينذره في محله المختار بأن يمضى في الإجراءات في خلال خمسة عشر يومًا من تاريخ إنذاره، فإذا انقضى الميعاد جاز لمن وجه الإنذار أن يكلف مباشر الإجراءات بالحضور أمام قاضى البيوع بصفته قاضيًا للأمور المستعجلة ليحكم بإحلاله محله.
أما إذا صدر من مباشر الإجراءات أكثر من مجرد التأخير في إيداع القائمة فرض بشطب تسجيل التنبيه الذي أعلنه أو صدر عليه حكم بشطب تسجيله صار كل من الدائنين الذين سجلوا تنبيها بنزع ملكية العقار نفسه في حل من أن يمضى فورًا في إجراءات التنفيذابتداءً من آخر إجراء صحيح، وذلك بغير حاجة إلى استصدار حكم بالحلول (المادة (714))، وظاهر أن هذا النص لا يكرر حكم المادة (655) ولا يتعارض معه فالمادة (714) يعمل بحكمها - على الخصوص قبل إيداع قائمة شروط البيع، أما المادة (655) فإنما تجعل الدائنين المسجلة أو المقيدة حقوقهم وجميع الدائنين الذين سجلوا تنبياتهم طرفًا في الإجراءات من تاريخ التأشير على تسجيل تنبيه نزع الملكية بحصول الأخبار بإيداع قائمة شروط البيع.
وغنى عن البيان أنه متى صار زمام الإجراءات بعد إيداع القائمة في يد قلم الكتاب والمحكمة التي تقدم إليها الاعتراضات على القائمة وقاضى البيوع، فلن يحتاج الحال إلى تدخل الدائنين لتعجيل الإجراءات إلا بطلب تحديد يوم البيع بعد الفصل في الاعتراضات على القائمة أو بطلب البيع في الجلسة المحددة له، وقد نصت المادة (668) والمادة (680) على تخويل جميع الدائنين الذين أصبحوا طرفًا في الإجراءات بموجب المادة (655) الحق في طلب تحديد يوم البيع وفي طلب إجرائه، شأنهم في ذلك شأن مباشر الإجراءات تمامًا، بل لقد جعلتهم المادة (715) من أصحاب الحق في طلب إعادة البيع على ذمة المشتري بالمزاد المتخلف.
الفصل العاشر: في إعادة البيع على مسؤولية المشتري المتخلف:
استحدث المشروع حكمًا هامًا إذ نص في المادة (715) على أن المشتري المتخلف يختصم وحده في إجراءات إعادة البيع على مسؤوليته، ومقتضى ذلك أنه إذا كان المشتري المتخلف قد تصرف في العقار بنحو بيع أو هبة اعتبر التصرف غير قائم بالنسبة إلى أصحاب الحق في طلب إعادة البيع وصح لهم أن يتجاهلوا وجوده بحيث إذا أعيد البيع في مواجهة المشتري المتخلف كان حكم مرسي المزاد الجديد حجة على ذلك الذي حصل له تصرف وجاز تنفيذه عليه، بهذا قد نظر المشروع إلى من يتصرف له المشتري نظرته إلى من يتصرف له المدين بعد تسجيل التنبيه بنزع الملكية وجعلهما سواه من حيث عدم جواز احتجاج أي منهما بسنده في حق الحاجز أو في حق طالب إعادة البيع، ولا شك أن في مقتضى هذا النظر تيسيرًا عظيمًا على أصحاب الحق يكفيهم مؤونة ما توجبه عليهم الآراء السائدة في الفقه أو في القضاء من طلب فسخ التصرف في مواجهة المتصرف له، بدعوى عادية ترفع عليه أو بطلب تبعي يختصم به في إجراءات إعادة البيع على المشتري المتخلف.
وفيما عدا ذلك قد ضبط المشروع النصوص الواردة في هذا الفصل وأحكم اتساقها مع النصوص الخاصة بإجراءات البيع أو بزيادة العشر.
الفصل الحادي عشر: في دعوى الاستحقاق الفرعية:
نظر المشروع إلى دعوى الاستحقاق الفرعية باعتبار أنها نزاع متعلق بالتنفيذ ومؤثر في إجراءاته فوصفها في المادة (724) بأنها الدعوى التي يطلب بها بطلان إجراءات التنفيذمع طلب استحقاق العقار المحجوز كله أو بعضه , ولذلك أوجب على رافعها أن يختصم فيها كلا من الدائن المباشر للإجراءات والمدين أو الحائز ورتب على رفعها إيقاف إجراءات البيع إذا توافر فيها ما اشترطه من الشروط الشاهدة على جدتها.
وقد ذكرت المادة (725) الشروط اللازم توافرها لإيقاف إجراءات البيع بسبب رفع دعوى الاستحقاق وهى أن يكون المدعي قد أودع خزانة المحكمة مبلغًا يقدره قلم الكتاب للوفاء بمصاريف الدعوى ومقابل أتعاب المحاماة والمصاريف اللازمة لإعادة الإجراءات عند الاقتضاء وأن تكون صحيفة الدعوى قد اشتملت على بيان المستندات المؤيدة لها أو على بيان دقيق لأدلة الملكية أو وقائع وضع اليد التي تستند إليها الدعوى.
ويكون الحكم بإيقاف إجراءات البيع – إذا توافرت الشروط المتقدمة الذكر من المحكمة التي رفعت إليها دعوى الاستحقاق (وهي بحسب قواعد الاختصاص محكمة التنفيذ) في أول جلسة تعرض فيها، فإذا حل اليوم المحدد للبيع من قبل أن تقضى المحكمة بالإيقاف، أي قبل حلول الجلسة المحددة لنظر الدعوى، جاز لرافعها أن يطلب من قاضي البيوع وقف البيع بشرط أن يودع في ملف التنفيذ الأدلة على توافر الشروط الموجبة للإيقاف وهى صحيفة الدعوى المعلنة والإيصال المثبت لإيداع الأمانة، وذلك قبل الجلسة المحددة للبيع بثلاثة أيام على الأقل.
وغني عن البيان أن دعوى الاستحقاق التي يطلب بها ملكية العقار – دون إبطال التنفيذ – ولا يختصم فيها الدائن المباشر للإجراءات هي دعوى مقبولة، ولكنها لا تعتبر دعوى استحقاق فرعية فلا يترتب عليها إيقاف البيع ولا يسرى عليها أي حكم من الأحكام الخاصة بالمنازعات المتعلقة بالتنفيذ.
الفصل الثاني عشر: في بيع عقار المفلس وعديم الأهلية:
والفصل الثالث عشر: في بيع العقار لعدم إمكان قسمته وفي بيعه اختيارًا:
لم يدخل المشروع أي تعديل جوهري في أحكام هذين الفصلين، ولكنه عدل صياغة النصوص على الوجه الذي جعلها متسقة مع سائر النصوص الواردة في باب التنفيذ على العقار.
على أنه لم يرَ محلاً لإبقاء ما يقتضيه نص القانون الحالي في المادة (617) من أن بيع عقار المفلس يكون أمام مأمور التفليسة، ذلك أن البيع أمام قاضي البيوع يكفل توافر كل الضمانات اللازمة، وقد أوجب إعلان النيابة العامة بإيداع قائمة شروط البيع – في حالة بيع عقار المفلس وعقار القاصر – وأجيز لها الاعتراض على القائمة، وقد اقتبس هذا الحكم من نص المادة (705) من القانون المختلط.
ولم يرَ المشروع محلاً لإبقاء نص المادة (621) من القانون الحالي المتعلق بحق الشركاء في طلب القسمة وحكم ما يرد على هذا الحق من قيود يجوز أولاً يجوز اتفاقهم عليها، فإن ذلك من الأحكام الموضوعية البحتة الغريبة عن إجراءات البيع، فالأولى بها أن تكون من أحكام القانون المدني.